Verwaltungsbeirat – Informationen

Hausverwaltung

Aufgaben und Pflichten des Verwaltungsbeirats

Nicht jede Wohneigentümergemeinschaft (WEG) wählt einen Verwaltungsbeirat. Aber gerade in größeren WEG erfüllt er wichtige Funktionen: Er kann die Willensbildung erleichtern und die Arbeit des eingesetzten Verwalters mitgestalten. Gesetzlich sind die Aufgaben und Funktionen des Verwaltungsbeirats nur oberflächlich geregelt.

Es sagt:

(1) Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen. Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern.

(2) Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben.

(3) Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge sollen, bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.

(4) Der Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen.

(§ 29 Wohneigentumsgesetz)

Darüber hinaus hat es jede Gemeinschaft in der Hand, die Rechte, Pfl ichten und Aufgaben ihres Beirats weiter auszugestalten. Die Beiratsmitglieder sind ehrenamtlich tätig, haben aber Anspruch auf Ersatz ihrer Aufwendungen (zum Beispiel für Telefon, Porto, Kopiekosten etc.). Die Eigentümerversammlung kann allerdings eine Vergütung beschließen, deren Höhe dann „einer ordnungsgemäßen Verwaltung“ entsprechen muss.

Kein Aufsichtsrat

Wichtig:
Der Beirat ist gegenüber dem Verwalter und den Eigentümern nicht weisungsbefugt. Er hat ausschließlich unterstützende Funktion.
Der Verwalter kann seinerseits den Beirat auch nicht beauftragen oder anweisen, er trägt die alleinige Verantwortung für die Verwaltungsgeschäfte – und muss diese gegenüber den Eigentümern verantworten.

Aufgaben des Verwaltungsbeirats

Rechnungsprüfung
Der Beirat muss die Abrechnung rechnerisch und inhaltlich prüfen.

Unterzeichnung des Protokolls von Eigentümerversammlungen
Neben dem Vorsitzenden der Eigentümerversammlung und einem Wohnungseigentümer ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder sein Stellvertreter Mitunterzeichnender.

Einberufung von Eigentümerversammlungen
Er kann die Versammlung einberufen, wenn es keinen Verwalter gibt oder dieser sich weigert. Der Verwalter hat aber das Recht, eine unbefugt einberufene Versammlung zu verhindern.

Abschluss des Verwaltervertrags, Erteilung von Aufträgen nach Bevollmächtigung und Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft und mit Abstimmung der Verwaltung, Mithilfe bei bestimmten Verwaltungsmaßnahmen. Dies diese Aufgaben kommen zum Tragen, sofern die Wohneigentümer ihm diese zuweisen und der
Beirat diese Aufgaben ausdrücklich akzeptiert.

Zusammensetzung des Beirats

Der Beirat besteht in der Regel aus drei Mitgliedern, die der WEG angehören, sofern dies in der Gemeinschaftsordnung nicht anders geregelt ist. Außenstehende können nur Beirat werden, wenn die Gemeinschaftsordnung dies zulässt. Die Amtszeit des Beirats ist unbegrenzt und endet durch Abwahl oder Amtsniederlegung. Die Gemeinschaftsordnung kann die Amtszeit allerdings auch befristen. In diesem Fall sollte darauf geachtet werden, dass die Amtszeiten von Verwaltung und Beirat nicht gleichzeitig enden, sonst kann niemanden wirksam eine Eigentümerversammlung einberufen. Eine besondere Qualifikation für die Mitgliedschaft im Beirat ist nicht notwendig. Idealerweise gehören ihm aber ein Kaufmann, ein Techniker und ein weiterer Wohnungseigentümer an.

Wahl des Beirates

Die Mitglieder müssen einzeln gewählt werden – eine Blockwahl ist nicht zulässig. Der Beirat regelt seinen Geschäftsablauf selbst, es sei denn, in der Gemeinschaftsordnung sind andere Regelungen enthalten oder die Eigentümer haben sie per Beschluss festgelegt. Der Vorsitzende beruft die Beiratsversammlung nach Bedarf ein, weder der Verwalter noch die Eigentümer können eine Beiratssitzung verlangen. Dritte (z.B. der Verwalter) nehmen nicht teilnehmen, es sei denn, der Beirat hat diese Person(en) eingeladen

Haftungsfragen

Die Beiratsmitglieder haften den Eigentümern gegenüber, wenn durch ihr schuldhaftes Handeln der Gemeinschaft ein Schaden entstanden ist. Haftungsbefreiungen durch die Gemeinschaftsordnung oder durch Beschluss sind möglich. Gegenüber Dritten haften die Beiräte nach den allgemeinen gesetzlichen Regeln, zu denen auch die Haftung des Vertreters ohne Vertretungsmacht zählen. Die Eigentümergemeinschaft haftet nach den allgemeinen Regeln sowohl im vertraglichen als auch im deliktischen Bereich für den Beirat. Aus diesen Gründen halten wir es aus unserer jahrelangen Erfahrung für sehr wichtig, für den Verwaltungs-Beirat eine Vermögensschadens-Haftpflicht abzuschließen.